LEY HIPOTECARIA. UNA REFORMA QUE ABOGA POR LA TRANSPARENCIA
Amplio trabajo sobre el proyecto del Gobierno para reformar el sistema hipotecario. Se trata de un proyecto de ley que incorpora a la legislación española una directiva europea aprobada en 2014 que debió introducirse en marzo de 2016. Tras ser aprobado por el Consejo de Ministros la semana pasada, el texto que ha preparado el Ministerio de Economía iniciará ahora su tramitación parlamentaria y se aprobará en los primeros meses de 2018 si el proceso no se dilata demasiado –algo que no es descabellado, ya que el Gobierno pretende lograr un amplio consenso–. Dos son los objetivos principales del proyecto: incrementar la protección de los consumidores y poner freno a la elevada litigiosidad que sacude al ámbito hipotecario. En función de cómo sepa responder a ambas cuestiones, así será el impacto en el mercado de la norma que finalmente apruebe el Congreso. “No es de esperar un gran impacto en términos de oferta y demanda de hipotecas, aunque todo dependerá de lo clara que sea la nueva normativa”, explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En este sentido, González espera que la reforma aclare ciertas cuestiones que actualmente se encuentran empantanadas en los tribunales, como la legalidad de los IRPH o quién paga los gastos de constitución de las hipotecas: “Unos tribunales dicen una cosa y otros la contraria, algo que no tiene sentido, porque las mismas leyes no pueden derivar en interpretaciones distintas”.
Desde la Asociación Española de Banca (AEB) consideran “lógico pensar que, si cambian las características de los contratos, puedan cambiar también las condiciones de financiación”. Comparte este punto de vista Matilde Tatay, socia fundadora del despacho de abogados Carrau Corporación: “Los bancos se van a ver en la obligación de reestudiar los precios y las condiciones exigibles, así como el perfil del cliente apto para obtener una hipoteca, lo que podrá encarecer los préstamos y reducir el número de los que se concedan”. Se comenta que, en efecto, algunos de los cambios incluidos en el proyecto de reforma presentado por el Gobierno podrían tentar a los bancos a dificultar de nuevo el acceso al crédito. Por ejemplo, la prohibición de la venta cruzada de otros productos financieros junto a la hipoteca. En realidad, esta prohibición esconde una letra pequeña, ya que los clientes podrán firmar únicamente la hipoteca, pero se permitirá que los bancos presenten comparativas de precios correspondientes a paquetes de productos. “Y en todo caso, si el Banco de España estima que esta práctica resulta beneficiosa para los clientes de los bancos la autorizará”, sostiene González.
Otras novedades del proyecto también podrían limitar sensiblemente los ingresos que las hipotecas venían proporcionando hasta ahora a los bancos. Por ejemplo, las comisiones por amortización anticipada (tanto parcial como total) no podrán superar el 0,5% durante los tres primeros años de la hipoteca y el 0,25% durante los dos siguientes, desapareciendo totalmente a partir del quinto. Algo similar sucederá con los intereses de demora que las entidades cobraban a los clientes que se retrasaban en el pago de sus cuotas. Esta penalización estará limitada a tres veces el interés legal del dinero. Hasta la fecha, las entidades podían ejecutar la hipoteca tras sufrir tres impagos seguidos. Con la reforma serán necesarias nueve cuotas sin pagar (o el 2% del capital) durante la primera mitad de la hipoteca y hasta 12 impagos (o el 4% del capital) durante la segunda.
En los últimos años, las hipotecas a tipo fijo comercializadas prácticamente han igualado a las de interés variable. El proyecto de ley pretende apuntalar esta tendencia, para lo que abarata el coste asumido por el cliente que desea transformar su hipoteca variable en fija (o viceversa): el coste del cambio estará limitado al 0,25% de la hipoteca durante los tres primeros años y será gratuito a partir de ese momento. Y lo mismo sucede con las hipotecas multidivisa. Con la reforma, los usuarios de estas polémicas hipotecas podrán solicitar su nominación en euros y, además, podrán hacerlo durante toda la vida del crédito.
“En realidad, lo que hace esta reforma es trasponer la directiva europea de 2014 sobre protección al consumidor hipotecario, juntar todos los cambios legales que han tenido lugar en España durante los últimos años y añadirle alguna cosa más, como esa referencia a las hipotecas multidivisa”, explica González. En todo caso, desde la AHE valoran de una forma “muy positiva” este proyecto de ley, “porque busca eliminar la incertidumbre generada por los frentes judiciales que actualmente siguen abiertos y porque abunda en la transparencia de las hipotecas”.
La reforma otorga especial importancia a la fase precontractual. “El prestamista deberá entregar al cliente la documentación detallada sobre oferta vinculante, existencia de cláusulas esencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados”, explica Tatay. “El prestatario deberá ser informado gratuitamente por el notario sobre el contenido del contrato y verificará mediante acta que el prestatario comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar”.
Fuente: El Mundo. Suplemento Su Vivienda. Portada, Páginas 2 y 3
